《住建部發文：住房擬按套內面積算，告別買100平米只得70平！》一文刷屏朋友圖，很多官方主流媒體也發了類似文件，而這個消息實實在在是對住建部文件的一次誤讀！

1^st

消息起源回顧

我們回顧一下消息的起源：

近日，《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》正式掛網開始征求意見，里面包含了13項工程項目規范和25項工程通用規范。其中，工程項目規范第10項，即是引發大家討論的《住宅項目規范（征求意見稿）》。

在《住宅項目規范（征求意見稿）》當中，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。

多數人的討論，其實就源于此。你看，《住宅項目規范（征求意見稿）》都明確了，“應以套內使用面積進行交易”，那不就是取消了嗎？

——這是錯誤理解！

2nd

《住宅項目規范（征求意見稿）》只是個技術規范

我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設標準規范的意見，因為這個《規范》是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規”性質，在我國工程建設標準規范體系中位于頂層。

也就是說，這個規范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規和規范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業管理條例》都各有負責，這其中明確該管的內容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規范》就給說了算呢？

如果真的要實施套內使用面積計價，要看另一份文件，即《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號，2001 年）——這份文件至今有效，其第十八條明文規定：「商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。」

簡單說，設計規范文件無權越界染指銷售管理文件。事實上，也沒有染指。因為「交易」和「計價」是兩個不同的概念。

如果這份《住宅項目規范（征求意見稿）》直接寫成「住宅建筑應以套內使用面積進行計價」，那么就越界了，就超出了文件的效力范圍。現在，并沒有這么寫。

所以，指望一個技術規范，就能解決我們大家都關心的一個話題，是無法解答的！

3^rd

難言的“公攤面積”

之所以大家對這個話題這么關注，確實是這些年來，“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。

說這個話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等等等。

公攤面積=商品房建筑面積-套內建筑面積

（套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積）

對于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規予以明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

因此很長時間里，我們經常會看到媒體有報道，公攤面積由于缺少標準，不僅會讓消費者在購房時需支付更多購房款，還要多支出物業費、取暖費等更多成本。

所以，“公攤”，實在是一個大家關注的話題，一有風吹草動，難免引來猜測無數。

4^th

按套內面積計價有利有弊

國際上大都是以套內面積計價，為什么中國要以建筑面積計價？重慶就是以套內計價，其他城市為什么不好好學學重慶？

這種做法當然是好的，按套內面積計價，這樣我們購房者買多少平方就得到多少平方，很直觀。但是，我們必須同時接受一個后果：同一樓層同一個單元就是七八戶，跟重慶一樣。

按套內面積計價，地產商就必須把套內面積做到最大化，公攤面積能省則省，這樣才能實現銷售金額最大化。省公攤的最有效辦法，就是在同一樓層同一個單元內排布七八套住房。

全國只有重慶的住宅樓盤普遍如此，其他城市都是同一樓層同一個單元內排布二至四套住房。

《住宅項目規范（征求意見稿）》還有這些硬貨需要我們知道

此次征求意見的《規范》，還有不少重要內容需要我們了解并提出意見。

• 城鎮新建住宅建筑應全裝修交付

《規范》當中2.3.2條明確要求，城鎮新建住宅建筑應全裝修交付，并應符合下列規定：

① 戶內和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃氣、照明、供電等系統及廚衛基本設施應安裝到位；

② 供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規劃配套設施應具備使用條件；

③ 消防設施應完好，消防通道應暢通。

• 四層以上住宅建筑應有電梯

• 日照標準也有明確要求